金地集团(600383)：1-7月销售额增速高达54% 现金流结构稳健且增长具备起色的价值型龙头

公司2016年借行业回暖春风周转提速,17 年重启加速扩张步伐且19年以来拿地性价比均控制得当,快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障;与此同时进一步加快周转,近3年销售额复合增速达20%,21年1-7月销售更高达54%,销售规模快速扩张;另外,公司融资优势较为显著且相对估值优势突出,亦具备高质量周转基因,是现金流结构稳健且增长具备起色的价值型龙头;公司从一个“类期权”标的变为“期权+成长”的弹性标的。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价15.6元/股。

    1-7月销售额增速高达54%,全年2800亿(+15%)目标或超额完成。公司今年1-7月全口径累计销售面积/金额分别为874万平/1885亿元,同比分别为+47.8%/ +53.8%;对应销售均价2.15万元/方,较20年同期+4.0%。其中,公司7月单月全口径销售面积/金额分别为122万方/256亿元,同比分别为+13.9%/+22.4%,较6月单月均有回升。横向比较,公司1-7月累计销售额增速显著高于top10龙头房企均值(+20%);纵向比较,公司今年Q1销售额绝对值和增速均大超预期(+143%),这或跟营销策略有关(年底适当减少推盘而在第二年初错峰加大推盘),Q2销售额增速高位回落(+28%),其中6月或受限于推盘表现相对较弱,而7月有所回升。综合来看,近期按揭额度偏紧、按揭利率上行或对下半年全市场销售行成一定抑制,但根据宏观流动性前瞻指标观察,流动性短期边际转好,或使得下半年全市场销售下行幅度有限,而公司布局核心在一二线,去化或更有保障,预计全年2800亿目标或超额完成(已完成67%)。

    公司17年来持续积极扩张,拿地质量 19年开始均控制得当,今年土地市场局部过热(首批两集中供地)背景下适当降低拿地力度,保持拿地质量稳健。根据月度拿地公告,公司今年1-7月公司累计新增全口径计容建面/总地价分别为785万平/573亿元,同比分别为+44%/+21%,对应楼面均价约0.73万元/平,同比为-7.8%;从“拿地额/销售额”来看,1-7月累计约为30.4%,较1-6月累计(32.9%)略有下降,公司17年以来持续积极扩张(17-20年拿地额/销售额>50%),今年两集中供地背景下,上半年土拍市场局部过热,公司拿地力度适当收敛,拿地质量控制得当。综合看地价房价比(楼面均价/销售均价),1-7月累计约为34%,为近三年低位(19年以来拿地性价比均不错),预计销售毛利率20年或已企稳。截至7月,公司全口径未售建面约6000万平(权益比50%+),对应总货值大致1.2万亿,可供公司开发4年左右。

    投资建议:1-7月销售额增速高达54%,现金流结构稳健且增长具备起色的价值型龙头。公司2016年借行业回暖春风周转提速,17 年重启加速扩张步伐且19年以来拿地性价比均控制得当,快速实现土储扩充且潜在盈利能力仍有保障;与此同时进一步加快周转,近3年销售额复合增速达20%,21年1-7月销售更高达54%,销售规模快速扩张;另外,公司融资优势较为显著且相对估值优势突出,亦具备高质量周转基因,是现金流结构稳健且增长具备起色的价值型龙头;公司从一个“类期权”标的变为“期权+成长”的弹性标的。维持“强烈推荐-A”投资评级,目标价15.6元/股(对应2021PE=6X)。

    风险提示:销售增长不及预期,结算不及预期,毛利率下降超预期。