华发股份(600325)：销售快增负债优化 横琴利好发酵

　　21H1 归母净利润由21Q1 同比下滑恢复正增长

   　　公司8 月19 日发布半年报，21H1 实现营收207.7 亿元，同比-9%；归母净利润16.9 亿元，同比+15%；扣非归母净利润14.1 亿元，同比-2%。我们预计公司2021-2023 年EPS 为1.58、1.87、2.20 元。可比公司2021 年平均PE 为4.6 倍（Wind 一致预期），考虑到公司销售快速增长、财务持续改善、横琴潜在政策利好，我们认为公司2021 年合理PE 为5.0 倍，目标价7.90 元，维持“买入”评级。

   　　三因素推动归母净利润同比正增长，精细化管理深入推进21H1 公司竣工面积同比+19%，随着结转起量，营收降幅较21Q1 收窄。

   　　归母净利润由21Q1 同比下滑恢复正增长，主要因为：1、结转结构变化以及精细化管理的深入推进，共同推动毛利率同比+5.0pct 至30.6%；2、处置景龙建设、建泰建设、华宜生态股权及部分基金资产产生投资收益3.3 亿元，去年同期为0.3 亿元；3、少数股东损益占比同比-2.8pct 至28.7%。

   　　销售快速增长，土地投资转向谨慎推动负债优化为“黄档”房企21H1 公司实现销售面积247 万平，同比+40%，较19H1 增长38%；销售金额641 亿元，同比+45%，较19H1 增长47%。由于21H1 拿地较少（77万平）且权益比例较低（40%），公司并表口径土储较20 年末下降28%至583 万平。但我们预计公司全口径可售货值仍较为充裕，21 年销售有望向1400 亿元冲击。截至21H1 公司扣除预收账款的资产负债率、净负债率、短债覆盖率分别为63%、140%、134%，改善为“黄档”，平均融资成本较20 年下降0.30pct 至5.87%。

   　　珠海横琴政策发酵，资产价值重估在望

   　　7 月28 日《中共广东省委第十四次全体会议决议》指出“加快横琴粤澳深度合作区建设这篇大文章”，我们预计珠海横琴相关政策有望加速落地。公司作为珠海龙头房企，本地项目丰富（20 年末并表土储59 万平、在建216万平），母公司华发集团亦有丰富项目资源（据募集说明书，21Q1 非房地产板块土储549 万平，其中涉宅建面294 万平），有望享受资产价值重估。

   　　横琴利好发酵，维持“买入”评级

   　　我们维持盈利预测，预计2021-2023 年EPS 为1.58、1.87、2.20 元。可比公司2021 年平均PE 为4.6 倍（Wind 一致预期）。考虑到公司销售快速增长、财务持续改善、横琴潜在政策利好，我们认为公司2021 年合理PE为5.0 倍，目标价7.90 元（前值8.53 元），维持“买入”评级。

   　　风险提示：疫情、资金链、区域市场、房地产市场下行风险。