招商蛇口(001979)半年报点评：上半年归母净利润实现大幅增长 三道红线达标

　　事件：公司公告2021 年半年度业绩， 2021 年上半年实现营业收入446.57 亿元，YOY+83.62%；实现归母净利润42.51 亿元，YOY+365.32%；实现基本每股收益0.47元/股，YOY+840%。

   　　半年度营收、归母净利润增幅较大：2021 年上半年公司实现营业收入446.57 亿元，YOY+83.62%，增长率较上年同期提升37.88pct；实现归母净利润42.51 亿元，YOY+365.32%，增长率较上年同期提升446.67pct。分季度看，Q1、Q2 分别实现营收 126.72 亿元、319.85 亿元，对应同比增速分别为+7.42% 、+155.42%；分别实现归母净利润6.70 亿元、35.81 亿元，对应同比增速分别为24.25%、855.90% ，Q1 营收与归母净利润增速略有提升，Q2 营收与归母净利润增速大幅增加。上半年公司营收及归母净利润同比增幅较大，主要源于：1）公司房地产业务结转规模同比大幅增长；（2）以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园 REIT（基金代码“SZ.180101”）作为首批基础设施公募 REITs 之一成功上市，产生税后收益14.58 亿元。

   　　上半年毛利率略有提升，三费率有所下降：上半年公司实现毛利率25.8%，较上年同期提升1.95pct，其中：1）社区开发业务收入占比71.53%，毛利率较上年同期下滑 2pct 至16.77%，受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，社区业务毛利率同比略有降低；2）园区开发业务收入占比28.30%，毛利率较上年同期提升12.4pct 至30.68%，主要由于上半年深圳前海启动区一期等高毛利率项目结转，园区业务毛利率同比上升。2021 年上半年实现净利率13.1%，较上年同期提升7.9pct ，实现归母净利率9.5%，较上年同期提升5.8%，三费率达7.2%，较上年同期收缩4.8pct，其中财务费率较上年同期收缩3.3pct 至2.2%，受房地产项目工程进度影响，资本化利息同比增加，费用利息支出同比减少，销售、管理费率较上年同期收缩0.1pct、1.4pct 至2.9%、2.0%。

   　　销售金额有所提升，拿地助力销售增长：公司上半年实现签约销售面积770.22万方，YOY+54.88%；签约销售金额1,769.76 亿元，YOY+59.85%。在区域上看，苏州、合肥、南京、上海、深圳等11 个城市进入当地年度累计流量销售金额TOP10。上半年公司累计获取土地63 宗，其中85%的项目预期能够实现在年内开盘，对年度销售目标达成增添保障。新增土地面积390.45 万方，总计容建面883.56 万方，较去年同期分别提升54.41pct 和33.85pct；据测算，上半年住宅总地价783.16 亿元，较去年同期提升23.33pct；住宅权益地价496.65 亿元，较去年同期提升22.46pct。

   　　三条红线达标：期末公司有息负债规模达1650.8 亿元，较上年同期增加 12.2%，债务指标上看，期末有息负债率20%，较上年末收缩 2.13pct；剔除预收账款后的资产负债率为 64.35%，较上年同期提升2.38pct ；期末净负债率30.42%，较上年同期收缩6.62pct ；一年内到期债务占比18.93%，较上年同期收缩6.82pct，现金短债比 1.94，较上年同期0.97，有所改善。

   　　投资建议：公司上半年累计销售量价齐升，考虑到下半年推货有望加大力度，下半年销售业绩可期，我们维持盈利预测：公司2021-2023 年净利润131.30 亿元、147.91 亿元、164.31 亿元，对应EPS 为1.66、1.87、2.07 元/股，维持“买入”评级

   　　风险提示：房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济不及预期