保利发展(600048)：绿档央企龙头 受益格局优化

　　3Q21 业绩同比+3%、扣非同比+3%，符合预期，毛利率继续回落。3Q21 公司营业总收入1,384.6 亿元，同比+17.9%；归母净利润135.8 亿元，同比+2.9%，符合预期；扣非业绩132.1 亿元，同比+2.6%；基本每股收益1.13 元，同比+2.6%。公司销售毛利率和净利率分别为29.8%和14.0%，分别同比-4.2pct 和-1.6pct，公司表示未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压；三费费率为7.2%，同比-1.1pct，其中销售、管理和财务费率分别-0.1pct、-0.3pct 和-0.7pct；投资收益24.0 亿元，同比-3.6%，三费率管控较好部分对冲毛利率下滑影响。3Q21 末公司预收账款4,608.8 亿元，同比+21.2%，覆盖20 年地产结算收入1.90 倍，助力后续营收稳增。

   　　3Q21 销售额同比+12%，拿地/销售面积比86%、权益比升至74%。3Q21，公司签约金额4,102.3 亿元，同比+11.7%，同期实现回笼金额3,672 亿元，回笼率为89.5%；实现签约面积2,543.7 万平，同比+4.1%；签约均价1.6 万元/平，同比+7.3%。3Q21，公司实现拿地2,184 万平，同比+10.2%，拿地/销售面积比为86%；对应拿地金额为1,434亿元，同比+9.1%，拿地/销售金额比为35%；对应拿地均价6,566 元/平，同比-1.0%，拿地/销售均价比为41%；其中38 个核心城市拓展金额占比75%；拓展权益比为74.2%，同比+2.7pct。3Q21，公司新开工3,659 万平，同比-4.7%，完成年初计划74.7%；竣工2,437 万平，同比+10.6%，完成年初计划60.9%。3Q21 末待开发面积7153 万平，在建面积14,875 万平，主要集中在一二线城市，预计21 年全年销售将保持稳增。

   　　三条红线稳居绿档，管理团队平稳过渡，增持计划彰显公司发展信心。3Q21，公司剔预资产负债率为66%，同比持平；净负债率68%，同比-3pct；现金短债比2.3 倍，公司三条红线指标稳居绿档。报告期内发行公司债86.9 亿元、中期票据50 亿元，平均融资成本仅3.60%，融资优势明显。3Q21，公司货币资金1321.1 亿元，同比+7.7%，现金流充沛。

   　　7 月30 日，公司选举刘平先生担任公司董事长，8 月18 日，公司拟聘任周东利先生为公司总经理，至此公司实现管理团队平稳过渡，新团队新气象。此外，8 月4 日，公司公告实控人保利集团增持公司股份50 万股，并拟在未来6 个月内累计增持股本比例0.0042%-2%；刘平先生及全体高管计划6 个月内增持金额800-1,500 万元。截至报告期末，董事长刘平先生及部分高管已增持公司股票金额575.8 万元，增持股份占比0.0983%。

   　　大股东及全体高管增持，体现对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可。

   　　投资分析意见：绿档央企龙头，受益格局优化，维持”买入”评级。保利地产积极变革始于16 年，激励方面，17 年推出大力度跟投方案，领衔央企最高水平，消除激励不足诟病；16-20 年，公司积极拿地，重点布局一二线及城市圈。近期管理团队实现平稳过渡，并大股东及高管拟增持，认可长期投资价值。考虑到公司毛利率仍有下行趋势，我们将公司21-23 年每股收益预测分别下调至2.50、2.58、2.72 元（原预测为2.50、2.74、3.02 元），目前公司现价对应21PE 仅为5.2X，PB 仅为0.96 倍，而20A 股息率高达5.6%，维持目标价为18.66 元，维持“买入”评级。

   　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。