保利发展(600048)：业绩稳中有增 财务稳健居“绿档”

　　事件

   　　公司发布2021 年三季度报告：2021Q1~Q3 实现营业总收入1383.9 亿元（+17.9%）；归母净利润135.8 亿元（+2.9%）；基本每股收益1.1 元。

   　　Q3 单季度营收48.5 亿元（+10.9%）；归母净利润32.9 亿元（+6.67%）；基本每股收益0.3 元。

   　　归母净利润稳中有增，毛利率承压下行

   　　业绩端：公司前三季度毛利率为29.8%(-4.2pct)，Q3 单季毛利率为24.8%（-6.3pct）。公司前三季度净利率为14%（-1.6pct），Q3 单季度净利率为9.8%（-1.7pct）。从期间费用看，销售费用率2.7%（-0.1pct）、管理费用率2.4%（-0.3pct）。

   　　销售端：前三季度，公司销售稳步增长，实现累计签约金额4102.3 亿元（+11.7%），签约面积2543.7 万平方米（+4.1%），销售均价16127元/平方米（+7.3%）。Q3 单季度签约面积872 万平方米（-8.4%），签约金额1250 亿元（-12.5%），销售均价14333 元/平方米（-4.5%）。

   　　资产负债结构合理，拿地步伐稳健

   　　财务端：报告期内，实现销售回笼3672 亿元，回笼率达到90%。截至2021Q3 末，公司货币资金约1321.1 亿元，同比增长7.7%。各项指标均符合“三条红线”中绿档企业标准，其中公司净负债率约67.6%；剔除预收账款后资产负债率约67.1%；覆盖短债倍数近2.3 倍。财务稳健，短期偿债能力强。

   　　土储端：拿地步伐稳健，兼顾规模与利润保障。截至2021Q3 末，公司共有在建拟建项目773 个，在建面积14875 万平方米。前三季度，公司新拓展项目113 个，新增建面2184 万平方米，总拓展成本1434 亿元，其中38 个核心城市拓展金额占比75%。公司2021Q1~Q3 投销比约35.0%，相较40%的监控指标仍存提升空间，未来在拿地策略的调整上具备灵活性。

   　　投资建议

   　　公司坚持以核心城市及城市群为主的战略布局，深耕国家重点发展区域，土储资源充裕且布局合理。凭借央企背景及行业龙头的双重效应，净负债率及融资成本均处于行业较优水平。公司拿地张弛有度，兼顾资源获取与利润保障，未来规模提升可期。夯实主业的同时，“两翼”业务取得长足发展。预计公司2021~2023 年EPS 为2.55、2.78、3.04 元/股，对应当前股价PE 分别为4.9、4.5、4.1 倍，维持“买入”评级。

   　　风险提示

   　　销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。