保利发展(600048)点评：单月销售同比转正 行业排名持续提升

　　6 月销售510 亿元，环比+34%、同比+1%，表现优于行业、累计排名提至第2。根据CRIC公布的百强房企销售排行榜，2022 年6 月，公司销售额510 亿元，同比+1%，环比+34%；22 年1-6 月，公司累计销售金额2,102 亿元，同比-26%。行情需求景气度下行阶段，公司销售表现出更强韧性，单月销售额同比已然转正，同期50 家房企销售额单月同比、累计同比分别为-39%、-47%；公司销售明显优于行业均值，源于公司土储布局高能级城市，销售去化有保障；公司产品品质优异，且央企背景具备明显资金优势、可确保后续项目如期交付。根据克而瑞数据，公司上半年销售额全国排行第2 名，较21 年末继续提升2 名；且公司5 月、6 月连续2 月单月销售规模位列行业第一，实现逆境弯道超车。

   　　5M22 拿地/销售额比28%，拿地相对积极、更聚焦一二线城市。2022 年5 月，公司新增建面21.9 万平，同比-91.1%；对应拿地金额38.0 亿元，同比-82.4%；拿地/销售金额比10.0%、拿地/销售面积比9.0%，单月拿地力度有回落。从累计数据看，5M22 公司新增建面281.4 万平，同比-78.5%；对应拿地金额439.2 亿元，同比-43.9%；拿地/销售金额比27.6%、拿地/销售面积比27.7%，较21 年全年分别下降7pct、下降54pct；平均楼面地价1.56 万元/平，年初以来拿地楼面价提升明显，主要源于1-5 月拿地主要集中在广州、北京、南京、厦门、合肥这些基本面优异的核心一二线城市。至22Q1 末，公司待开发面积6,989 万平，在建面积 12,786 万平，土储规模充沛。

   　　三条红线稳居绿档，融资通畅、成本低位，助力公司逆境扩张。22Q1 末，剔预资产负债率为68.6%；净负债率71.3%；现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。融资方面，2021 年，公司发行86.9 亿元公司债、100 亿元中票；此外，21 年11 月末，公司拟发行不超过98亿元公司债、100 亿元租赁住房ABS 产品；12 月规模21.35 亿元商用物业第二期ABS 获上交所无异议函；拟向银行间交易协会申请注册发行100 亿元中票。22 年4 月，公司成功发行20 亿元中票，其中品种一15 亿元/2.95%、品种二5 亿元/3.51%；5 月发行30 亿元中票，发行利率2.80%。公司融资通道畅通、成本低位，将助力公司逆境中积极扩张。

   　　投资分析意见：单月销售同比转正，行业排名持续提升，维持“买入”评级。保利发展作为老牌龙头央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升；21 年管理团队平稳过渡，并在行业弱市下大股东及高管双双增持，认可价值、彰显信心。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间、并迎来戴维斯双击。我们维持2022-24 年每股收益预测为2.42、2.62、2.87 元，现价对应22/23PE 为7.2/6.7 倍，维持目标价为25.00 元/股，维持“买入”评级。

   　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。