保利发展(600048)：单月销售率先回正 龙头地位稳固 供给侧改革受益

　　事件：

   　　7 月6 日，公司发布6 月经营数据。2022 年6 月，公司实现签约面积291.68万平方米，同比+25.23%；实现签约金额510.03 亿元，同比+1.42%。2022 年1-6 月累计实现签约面积1307.31 万平方米，同比-21.78%；累计实现签约金额2102.21 亿元，同比-26.29%。

   　　点评：

   　　单月销售额率先回正，上半年业绩降幅优于行业。6 月公司签约面积291.7 万平方米，同比+25.2%；签约金额510.0 亿元，同比+1.4%。2022 年1-6 月累计签约面积1307.3 万平方米，签约金额2102.2 亿元，分别同比下降21.8%、26.3%；累计销售均价16080 元/平米，同比下降5.8%。行业克而瑞百强房企6 月业绩同比下降43.0%，上半年同比下降50.3%，行业整体销售承压之下，公司销售业绩表现优于百强房企整体。

   　　6 月新增12 宗地块，上半年保持拿地节奏。6 月公司新增12 宗住宅地块，拿地总金额167.5 亿元，拿地总建面130.4 万方，权益比例49.8%，拿地均价12844元/平方米，拿地力度为32.8%。上半年拿地力度为28.9%，保持一定力度。21年7 月至22 年6 月近12 个月拿地金额，一二线占比为63.9%，三四线占比为36.1%，拿地金额占比较高的城市有：厦门（12.85%）、东莞（8.57%）、南京（7.93%）、上海（7.03%）、广州（6.50%）。

   　　央企背景，融资优势明显。2021 年有息负债综合融资成本仅为4.46%，同比下降31 个bp，继续保持业内领先优势。截至2021 年末，公司剔除预收账款资产负债率69.19%，净负债率55.07%，现金短债比1.94，均符合“三道红线”

   　　绿档标准，融资渠道通畅。6 月24 日，公司2022 年第三期公司债券发行成功，品种一和品种二各10 亿元规模，发行票面利率分别为3.00%和3.40%。6 月15日，公司成功发行2022 年度第三期中期票据，品种一发行总额15 亿元、品种二发行总额10 亿元，发行票面利率分别为2.95%和3.38%。

   　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持公司2022-2023 年EPS 至2.37 元和2.54 元，以2022 年7 月6 日收盘价计算，对应的PE 为6.8 倍和6.4倍，维持买入评级。

   　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。