保利发展(600048)2022年6月销售点评：奋力实现正增长 拿地趋于积极

公司在6 月实现了当月销售同比正增长，且拿地再次趋于积极。公司各项能力均衡，理性乐观看待市场，是我们在开发板块的首选。

    公司实现6 月当月销售同比正增长。2022 年6 月，公司实现销售面积292 万平米，签约金额510 亿元，分别同比增长25%和1%，年内首次实现销售月度正增长。我们认为，公司销售放量，和局部疫情平息之后累积需求释放，按揭贷款利率下降，限购等政策放开，公司合理定价积极推货，紧抓6 月去化窗口等诸多原因有关。展望下半年，预计7 月销售因季节性因素会有所下行，但9 月后可销售资源会明显增加，公司全年仍有望实现销售正增长。

    阶段性谨慎后，公司拿地热情有所恢复。公司在2021 年四季度拓展较为积极，12 月拿地权益金额一度突破200 亿元。公司在最近三个季度，拿地金额占销售比，分别达到了34%，38%，和22% 。2022 年3 月之后，在以销定产的原则之下，随着去化速度下降，公司土储拓展也转而谨慎。2022 年6 月单月，公司权益拿地金额超过83 亿，再启拿地势头。

    换牌之后，公司运营安全性进一步提升。我们测算，公司在2021 年四季度至今新增土储，按照地价来看，一线占比15%，二线占比75%，三线及以下占比为10%，且公司一二线土储中有大量位于城市核心区的项目。公司在牛市时多新拓三四线土地，保证整体货值充裕，避免地价过高风险，在熊市时则多拓一二线土地，增加销售确定性。例如，公司在2021 年上半年一二线拓展占比仅69%（公司的统计口径可能和我们略有差异）。我们认为，在适度换牌之后，公司不仅潜在盈利能力不断下降的势头将得到扭转，销售去化的确定性也会有所提升。

    均好央企龙头。公司既有打造精品的能力，又不乏流程管控和快速周转的特长；既持续积累一批位置优越且以成本入账的投资性房地产，又积极提升物业服务和商业运营的能力；既维持了核心管理团队的传承稳定，又与时俱进重视两翼业务的团队激励和成长。我们认为，公司有能力继续稳步成长，不断提高市场占有率，并维持高于市场平均水平的盈利能力。

    风险因素：下半年销售去化速度可能下行的风险；公司两翼业务的品牌影响力有待提升的风险；局部疫情反复超预期。

    盈利预测、估值与评级：我们根据公司即期的销售和结算进度，微调公司2022/2023/2024 年EPS 预测到2.29/2.63/3.09 元/股（原预测为2.46/2.72/3.35元/股）。公司良好的销售表现，低廉的融资成本，可持续且具备盈利潜力的货值结构，使得公司仍是我们在开发板块的首选。我们维持公司“买入”的投资评级，给予公司2022 年10 倍PE 的估值，对应23 元/股的目标价。