万科A(000002)：万科7月销售点评：销售同比仍下降 万物云拆分上市获批

　　投资要点

   　　事件：8月4 日，公司发布7 月经营数据。2022年7月公司实现签约面积216.5万平方米，同比-29.5%；实现签约金额336.9 亿元，同比-34.6%。

   　　点评：

   　　7 月销售同比仍下降。7 月公司实现签约面积216.5 万平方米，同比下降29.5%，环比下降30.1%；实现签约金额336.9 亿元，同比下降34.6%，环比下降28.6%；销售均价15561 元/平方米，同比下降7.28%。1-7 月公司累计实现签约面积1507.2 万方，累计同比下滑39.7%；累计实现签约金额2489.8 亿元，累计同比下滑38.7%；销售均价16519 元/平方米，累计同比上升1.68%。

   　　7 月拿地谨慎，聚焦核心城市，新增2 宗住宅用地。拿地总金额65.1 亿元，拿地总建面33.8 万方，拿地均价14800 元/平方米；拿地金额占销售金额的比重为19.3%，环比下降1.5 个百分点。按公司披露口径，22 年1-7 月累计拿地力度为18.3%。2022 年以来，公司拿地集中于一线城市及核心二三线城市，根据拿地金额计算，一线城市占比39.8%，二线城市占比23.5%，三四线城市占比36.7%。其中：深圳（28.0%），杭州（12.8%），广州（11.8%），福州（10.5%）。

   　　财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。截至2022 年8 月3 日，新增债券两笔，一笔3 年期29 亿元，利率3.21%，另一笔5 年期5 亿元，利率3.7%。

   　　22 年共发行债券143.9 亿元，加权平均融资成本3.13%，融资优势明显。截至2022 年一季度，公司净负债率为34.6%，长期处于行业低位；货币资金对短期负债覆盖倍数为2.6，年初为2.5，有所优化；剔除预收款后的资产负债率约为69.5%；一季度末“三道红线”监测指标持续保持绿档。

   　　分拆万物云境外上市获得中国证监会核准。证监会核准万物云发行不超过180,503,206 股境外上市外资股，每股面值人民币1 元，全部为普通股。完成本次发行后，万物云可到香港联交所主板上市。上市后15 个工作日内，万物云应将非境外上市股份集中登记存管在中国证券登记结算有限责任公司，并将股份集中登记存管及本次发行上市的情况书面报告中国证监会。批复自核准之日起12 个月内有效。

   　　投资建议：万科龙头地位稳固，三条红线达标，安全性较好，受益地产供给侧改革。多元化业务布局较好，物业、物流内在价值丰厚。我们维持万科2022-2023 年EPS 分别为2.09 元、2.32 元，按照2022 年8 月3 日收盘价计算PE 为7.7 倍、6.9 倍。

   　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金，政策力度不及预期，信用风险持续。