万科A(000002)：2022H1业绩同比转正 多元业务发展良好

　　业绩同比转正，毛利水平趋稳：2022H1，公司实现营业收入2069 亿元，同比增长23.8%，主营业务房地产开发和物业管理的收入占比分别为93%和6%；归母净利润122 亿元，同比增长10.6%，成功摆脱2021 年公司出现自上市以来第三次业绩负增长的阴影；归母净利率5.9%，较2021 全年提升了0.9个百分点；整体毛利率20.5%，虽较2021 全年下降1.4 个百分点，但在趋稳；尤其是房地产开发业务的毛利率为20.9%，伴随行业模式改善、土地市场竞争减弱，后续有望维持平稳。

   　　销售随行业下滑，理性投资量入为出：2022H1，公司实现签约销售金额2153亿元，同比下降39%；销售面积1291 万㎡，同比下降41%；公司深耕的上海区域、南方区域销售额占比分别为36%、22%。由于行业基本面尚未彻底好转，公司继续持有谨慎投资态度。2022H1，新增土储308 万㎡，拿地总价387 亿元，新增土储覆盖销售倍数为24%，拿地强度为销售金额的18%。截至2022H1末，公司总土储建面为1.37 亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。

   　　多元业务发展态势良好：（1）物业服务方面，2022H1 万物云实现收入（含集团内部服务）144 亿元，同比增长38%；（2）物流仓储方面，2022H1 万纬物流业务（含非并表项目）实现收入18.6 亿元，同比增长39%；（3）租赁住宅方面，2022H1 泊寓租赁业务（含非并表项目）实现收入14.8 亿元，同比增长12%；（4）商业开发与运营方面，2022H1 商业业务（含非并表项目）收入40.1 亿元，同比增长10%；其中印力管理的商业项目营业收入27.5 亿元，占比69%。截至2022H1 末，公司累计开业的商业总建面1195 万㎡，整体出租率91.3%，此外规划建面441 万㎡。

   　　财务稳健保持绿档，融资成本持续降低：截至2022H1 末，净负债率仅为35.5%，剔除预收的资产负债率为68.4%，监管口径的现金短债比为1.5，“三道红线”持续保持绿档；有息负债2802 亿元，规模保持稳定，其中短期负债占比22%；存量融资的综合融资成本持续下降至4.08%。2022H1，公司经营性现金净流入83 亿元。

   　　投资建议：公司2022H1 业绩同比转正，多元业务发展良好。预计公司2022-2023 年归母净利分别为247/257 亿元，对应最新股本的EPS 分别为2.12/2.21 元，对应最新股价的PE 分别为7.5/7.2 倍，维持“买入”评级。

   　　风险提示：公司开发物业销售、结算不及预期，行业基本面下行超预期，政策支持不及预期。