万科A(000002)：销售取得开门红 拿地力度明显增强

事件

    公司公告2021 年1 月销售及拿地情况，1 月实现销售金额、销售面积分别为714.7 亿元、398.6 万方，同比增长30.2%、19.5%。

    核心观点

    销售取得开门红，看好全年销售。公司1 月销售金额714.7 亿元，同比20年增长30.2%，较19 年同期增长46.2%，单月销售金额延续2020 年年末良好态势，取得开门红。1 月销售面积398.6 万平方米，同比20 年增长19.5%，较19 年同期增长25.5%。公司单月销售面积增幅低于销售金额，表明量价齐升，盈利质量有所改善。开年疫情影响基本消除，经济反弹支持房企销售数据向好，公司全年有望取得两位数销售增长。

    把握土地窗口期补仓，权益比例明显提升。公司1 月新增土储280.7 万平方米，同比20 年增长302.7%，较19 年同期增长2.7%，拿地金额195.1 亿元，同比20 年增长410.7%，叫19 年同期增长56.6%，单月投资强度（拿地金额/销售金额）为27.3%。公司投资力度同比大幅增加，主要因为去年疫情时期基数水平较低，自2020 年下半年以来公司投资力度明显回升，目前投资强度基本恢复到疫情前的水平。同时，公司1 月拿地权益比例达到83.4%，同比提高23.9 个百分点，权益比例上升，表明公司实际投资力度增强，以及更加重视盈利的质量。

    财务预测与投资建议

    维持买入评级，调整目标价至36.40 元。根据公司公告和经营情况，我们调整公司2020-2022 年EPS 预测为3.64/3.99/4.39 元（原预测值为3.92/4.58/5.34 元），主要原因是受疫情影响，我们预计公司2020 年结算速度有所放缓，此外，受限价政策影响，我们预计结算项目毛利率也将有所下滑。可比公司2020 年估值为7.4X，考虑到公司较可比公司积极拓展资管类业态的项目，向轻资产化运营，应享有更高估值溢价，我们给予公司2020 年30%的估值溢价得到10X 估值，对应目标价36.40 元。

    风险提示

    房地产市场销售大幅低于预期。利率上升超预期。