金科股份(000656)：销售高增土储丰富、净负债率下降成为“绿档”企业

　　事件：公司披露2020 年年报，全年实现营业收入877.04 亿元，同比上升29.41%，实现归母净利润70.30 亿元，同比增长23.86%，基本每股收益为1.30 元，同比增长23.81%。

   　　业绩符合预期，盈利能力提升。报告期内，公司实现营业收入877.04 亿元，同比增长29.41%；净利润97 亿元，同比增长52.66%。毛利率23.16%，较去年下降5.68 pct（1）地产销售业务毛利率为23.01%，较去年下降6.08 pct（2）西南地区和华东地区营收占比高，两地毛利率分别下降8.04、3.53pct.销售净利率11.06%，较去年同期增长1.68 个pct，源于公司销售、管理、财务费用率分别变动-2.27、-0.53、-0.38pct，利润空间提升。归母净利润占比归母权益下降16.8 个pct 至72.4%。2020年公司加权ROE 达到23.26%，同比19 年微降0.37pct，基本维持稳定。截止到2020 年底，公司合同负债达到1346 亿元，同比超17%，预收款/营业收入高达153.51%，为公司未来结转提供了充足保障。

   　　销售稳健增长，深耕重庆、布局全国势头强劲。2020 年，公司销售业绩稳健提升，公司全年实现签约销售面积2240 万平方米，同比增长18%，签约销售额2232 亿元，同比增长20%，销售规模再上新台阶。销售均价9964 元/平方米，同比增长2.05%。从区域分布来看，公司在重庆签约金额424亿，在重庆的市场占有率8.36%，同比降低3.3pct，公司重庆地区市占虽略有下降，但是在除重庆外地区拓展势头强劲。华东地区销售金额达到915.12 亿，占公司总销售金额的41%。其中，公司2020 年在江苏、浙江销售规模超过200 亿元，四川、河南、山东销售规模超100 亿元，区域格局更趋优化。公司深耕重庆与全国布局战略实施良好，双管齐下。

   　　截至2020 年末，公司实现新开工面积2964 万平方米，同比下降6.29%，完成竣工面积1995 万平方米，同比增长65.15%，同比19 年明显提升，为公司业绩结算提供支撑。

   　　报告期内公司拿地积极度高，地售比回升至0.38，储备充裕，足够未来3 年销售。2020 年，公司新增土地投资148 宗，新增计容建筑面积2364 万平方米，同比下降28.86%；新增拿地金额892 亿元，同比增长0.45%，拿地金额占销售额的40%，新增权益拿地金额509 亿元，对应权益比例为57.06%。

   　　2020 年公司新增土地平均楼面地价3773 元/平米，同比增长41.19%，楼面地价/销售均价37.87%，同比上升10.5 个PCT，公司土地储备充足。按城市能级看，新增土储面积在二线（含新一线）城市占比63%。截至报告期末，公司总可售面积7113.36 万平方米，其中重庆占比24.46%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北、其他地区可售面积分别占总可售的22.83%、16.53%、17.22%、9.63%、4.76%、4.58%对比去年，公司可售面积增加约6.31%，足够未来3 年销售。

   　　三道红线进入“绿档”，净负债率大幅下降。2020 年公司扣除预售款后的资产负债率降至69.85%，同比下降近5 个pct；净负债率降至75.07%，同比下降45 个pct，有息负债总额为325 亿元，现金短债比达到1.34；.经营性现金流净额达到145 亿元，同比大幅增长548%，连续三年为正。2020 全年回款2011 亿元，同比增长24.91%，高于销售额增速20%，回款率达到90%。2020 年期末，公司融资余额为976.64 亿元，同比降低1.11%，绝对值降低10.98 亿元。从融资来源来看，银行借款占比53.1%，债券融资占比18.32%，非银融资占比28.59%，其中银行借款占比下降，非银借款占比提升。

   　　投资建议：

   　　2020 年公司盈利维持高增长，ROE 维持高位连续提升，业绩锁定度达153.51%。2020 年公司销售、拿地积极度高，在手土储高达7100 万平，足够未来三年销售。公司三道红线进入“绿档”，杠杆水平明显下降，回款率高，现金实现对短债完全覆盖，持续维持高分红水平，2020 年股息率达6.51%。

   　　2021 年目标销售额不低于2500 亿，维持双位数增长，处于行业较高水平。基于此，我们将公司2021、22 年营收预测分别由1057.24、1266.31 亿元调整为1072.62/1295.84 亿元，对应归母净利润84.45 亿元、103.25 亿元调整为89.36/109.87 亿元，对应EPS1.67/2.06 元/股，PE 为4.27X、3.47X，维持“买入”评级。

   　　风险提示：公司销售不达预期，疫情影响超预期，房屋价格下跌超预期