招商蛇口(001979)2021年6月销售数据点评：销售靓丽 拿地积极

　　事项：

   　　7 月9 日，招商蛇口公布6 月经营数据，6 月公司实现签约金额443.3 亿元，同比+36.1%；实现签约面积190.7 万平方米，同比+18.1%。

   　　评论：

   　　6 月销售443 亿、同比+36%，高基数下表现靓丽，并创单月销售历史新高6 月公司销售金443.3 亿元，环比+43.2%、同比+36.1%；销售面积190.7 万平，环比+42.8%，同比+18.1%，高于我们高频跟踪的45 城成交面积同比-2.0%；销售均价23,251 元/平，环比+0.3%，同比+15.3%。1-6 月累计销售金额1,769.8亿元，同比+59.9%，较上月-9.9pct，完成全年计划销售额的53.6%；销售面积770.2 万平，同比+54.9%，较上月-17.7pct。1-6 月累计销售均价22,977 元/平，较20 年+2.9%；公司6 月销售在基数持续走高下依旧表现靓丽，并创单月销售历史新高。公司1-6 月销售规模再上新台阶，克尔瑞行业销售额排名第七，较20 年提升3 名，行业排名持续提升。考虑到公司项目布局以一二线城市为主，并且可售货值充裕，拿地保持积极，预计21 年销售仍将持续快增。

   　　6 月拿地220 亿，同比+12%，拿地/销售额比50%，拿地持续保持积极6 月公司土地市场新获取上海、杭州、武汉、合肥、郑州等8 城共11 个项目，合计新增建面191.8 万方，环比+38.7%，同比+35.5%；对应地价220.0 亿，环比-15.5%，同比+12.1%；拿地面积权益占比66.7%，较上月-1.9pct；楼面价11,475元/平，同比-17.3%，主要源于如东县项目楼面价较低；拿地额占比销售额49.6%，较上月-34.5pct。1-6 月新增规划面积883.6 万平，同比+33.9%；总地价1,228.3 亿元，同比+91.6%；拿地面积权益占比67.4%，较20 年+2.4pct；拿地额占比销售额69.4%，较20 年+14.8pct；平均楼面地价13,902 元/平，较20年楼面均价+49.6%；公司1-6 月拿地保持积极，并且拿地区域继续集中于城市圈及重点一二线城市。

   　　投资建议：销售靓丽，拿地积极，维持“强推”评级招商蛇口在重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高；具备“市场化+非市场化”强大拿地优势。公司作为大湾区核心标的，资产价值将进一步提升，并且REITs 产品上市加速资产盘活。此外，招商积余和招商局商业房托先后完成上市也将逐步增厚估值。我们维持公司21-22 年每股收益预测分别为1.62、1.78 元、2.05 元，按每股NAV35.68 元折价50%，对应21PE 11.0 倍，维持目标价17.8 元，维持“强推”评级。

   　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化超预期下行