新城控股(601155):商业护城河越筑越深 尽显财务与增长优势
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  公司商业地产已完成全国化布局,即将迎来业绩释放。截至2021年6 月30 日,公司综合体累计开业105 座,获取174 座,已经完成全国化布局,在行业信用分化、住宅销售下行的背景下,具备较深护城河。目前开业的项目中有76.2%正处于三年培育期,真正进入业绩释放阶段的项目仅占比6.9%,未来随着开业项目的逐渐成熟,新城商业业绩将迎来释放。

     综合体销售助力业绩增长,城市布局向长三角回归。综合体销售占公司整体销售的30%左右,是住宅销售的重要补充,且由于底价拿地和有较大体量销售型商铺,毛利率可维持在30%以上,对公司业绩形成重要支撑。2021 年上半年,公司布局回归长三角趋势明显,新增土储中长三角占比44.5%,城市布局结构持续优化。

     财务稳健,租金即可覆盖公开市场债务本息。截至2021 年6 月30 日,公司三条红线处于黄档,仅扣预资产负债率一项不达标,财务状况十分稳健。加权平均融资成本6.60%,同比下降25bps,长期借款占比75%,债务期限结构持续优化。我们预计公司2022年可实现租金收入112.1 亿元,且租金收入不受资金监管约束,可由总部直接归集,2022 年仅租金足以覆盖公开市场债务本息。

     首次覆盖给予买入评级,目标价53.04 元。我们预计2021~2023年公司EPS 分别为7.80/9.19/10.34 元。我们分别用RNAV 模型和NOI 模型对开发业务和商管业务进行分部估值,计算得出公司总市值1199 亿元,对应每股股价53.04 元,2021 年PE 为6.8x,首次覆盖给予买入评级。

     风险提示:调控政策超预期;三四线市场严重下滑;疫情反复超预期。


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