招商积余(001914)：收并购再接再厉 综合实力持续增强

　　事项：

   　　公司公告拟收购新中物业管理（中国）有限公司67%股权。

   　　平安观点：

   　　紧抓行业机遇，收并购再接再厉：公司2021 年底摘牌上航物业100%股权、南航物业95%股权，增资扩股汇勤物业，实现重组上市以来收并购首次突破。当前受关联房企资金承压、一二级估值倒挂等因素影响，并购市场优质标的涌现，此次交易为公司把握机遇抢占优质资源之举。后续公司凭借股东方背景、自身稳健经营及相对充裕资金，有望进一步受益整合机遇。

   　　标的公司专业服务优势突出，并购整合助力公司实力提升：标的公司新中物业主要为银行类金融机构客户提供综合物管服务、银行辅助服务，2020年获中指院颁发“中国物业服务特色品牌企业-高端金融楼宇服务领航企业”荣誉。截至2021 年7 月末，新中物业资产总额6 亿元、净资产2 亿元；在管项目241 个，在管建面约559 万平米，分布于境内26 个省份、直辖市。其中在管办公物业建面约457 万平米，占比约82%。本次收购有助于公司金融类物管业务影响力提升，并有望进一步扩大公司规模、夯实综合实力。此次67%股权交易对价为5.36 亿元，以2021 年净利润4001.1 万元估算，对应2021 年PE 约20 倍；若剔除标的公司在手现金、自持物业，则实际估值相对较低。

   　　投资建议：考虑收并购事项尚未完成，维持原有预测，预计公司2022-2024年EPS 分别为0.62 元、0.79 元、1.00 元，当前股价对应PE 分别为28.2倍、22.2 倍、17.6 倍。公司作为央企物管领先者，资源禀赋及市场化拓展优势突出，多业态综合服务能力强劲，有望受益行业格局重构；轻重资产分离迈出实质性步伐，深入推进内部融合，提质增效成果值得期待，维持“推荐”评级。

   　　风险提示：1）控股股东交付节奏不及预期风险；2）外拓进程不及预期风险；3）轻重资产分离进程可能低于预期，组织架构调整、内部融合带来的效率提升节奏可能相对缓慢。