滨江集团(002244)：6月销售逆市高增29% 杭州二批次拿地达225亿

　　事件：

   　　2022 年6 月30 日，公司公告竞得杭州二批供地中12 宗地块的国有建设用地使用权。

   　　投资要点：

   　　6 月销售234 亿元、同比+29%，逆势高增，6 月累计销售684 亿元、同比-22%。根据克而瑞数据，公司6 月销售额234 亿元，同比+28.8%，远高于Top50 房企平均增速-38.6%，实现逆市高增；销售面积36 万平，同比-20.3%；销售均价6.56 万元/平，同比+61.6%，主要由于6 月杭州集中推盘。前6 月累计销售额684 亿元，同比-22.2%，远好于Top50 房企均值-46.9%；累计销售面积122 万平，同比-38.2%；累计销售均价5.60万元/平，同比+25.9%。公司在2021 年年报中公布2022 年销售额目标为1,500-1,600亿元，对应降幅为-11%~-5%，目前已累计完成43%-46%；考虑到公司过去一年拿地积极，预计房地产行业销售将进入改善通道，并且杭州近期频频放松限购、落户，拿地积极之下公司下半年销售弹性较大，全年大概率将完成销售目标。

   　　前6 月累计拿地491 亿元、同比+10%，对应拿地/销售金额比72%、拿地逆势扩张。根据公司公告，2022 年6 月30 日，公司竞得杭州二批供地中12 宗地块的国有建设用地使用权，合计拿地面积98 万方、对应225 亿元，公司继续保持积极拿地态度。经我们汇总公司公告统计，公司前6 月累计拿地金额达491 亿元，同比+10.4%，其中杭州占比88%；拿地面积326 万平，同比+39.5%；拿地均价1.51 万元/平，同比-20.8%。前6 月累计拿地/销售金额比72%，拿地/销售面积比267%，拿地/销售均价比27%。公司上半年逆势积极加仓拿地，将推动公司后续销售改善弹性，并且将进一步推动公司在全国市场和杭州市场的销售集中度。截至2021 年末，公司可售货值3,000 亿元、权益比例50%，其中杭州、浙江（除杭州）、其他分别占比60%、25%和15%，土储量多质优。

   　　三条红线稳居绿档，融资保持通畅、并成本保持低位，持续助力公司积极扩张。公司持续处于三条红线绿档；有息负债中银行贷款和债券类分别占比74%和26%；平均融资成本低至4.90%，计划2022 年继续降至4.70%。2021 年12 月至今公司成功发行3 笔短债，成本在3.6-4.2%。6 月21 日，公司公布2022 年度第一期中期票据募集说明书，注册金额35 亿元，本期发行9.4 亿元/3；6 月29 日，公司拟发行2022 年度第二期短期融资券，对应金额9.7 亿元/365 天；融资渠道持续保持畅通。

   　　投资分析意见：6 月销售逆市高增29%，杭州二批次拿地达225 亿，维持“买入”评级。

   　　滨江集团深耕杭州30 载，公司自2015 年开始销售换挡加速，2021 年销售额达1,691 亿元，行业销售排名第22。近年来公司积极拿地扩张，2015-21 年拿地/销售金额比达60%，并计划2022 年权益拿地额/权益回款比达60%，公司拿地聚焦于大杭州区域，目前可售货值中杭州占比60%，这将赋予公司后续更强的销售弹性和毛利率弹性。公司也是近期民企中唯一积极并购的房企，这彰显了公司绿档民企的资金实力，也有利于后续市占率和权益比的提升。我们维持公司22-24 年每股收益预测分别为1.17/1.35/1.55 元，对应22/23PE 为7.4/6.4X，维持目标价10.53 元/股，维持“买入”评级。

   　　风险提示：地产调控政策超预期收紧，去化率不及预期，融资收紧、成本上升。