保利发展(600048)：业绩稳健增长 销售韧性显现

　　营收稳健增长，利润边际改善

   　　公司公布2022 年半年度业绩快报，上半年实现营业收入1108.47 亿（YoY+23.19%），归母净利润107.21 亿（YoY+4.10%），利润增速行业领先。受行业整体利润率下行趋势影响，公司营业利润率和归母净利率分别为17.3%和9.7%，较去年同期回落3.8pct 和1.8pct。

   　　环比来看，公司单二季度归母净利润率为10.6%，较一季度环比提升3.1pct，利润率呈边际改善趋势，体现了公司较为稳健的盈利能力。

   　　单月销售回正，排名升至第二

   　　根据公司销售简报，6 月公司销售额率先实现正增长，签约金额510.03 亿（YoY+1.42%%），签约面积1307.31 万㎡（YoY+25.23%），销售均价17485.94 元/㎡（YoY-19.01%），体现了公司作为头部央企较强的推盘供货能力。

   　　2022 年上半年公司合计实现签约金额2102.21 亿（YoY-26.29%），签约面积1307.31万㎡（YoY-21.78%），销售均价16080 元/㎡（YoY+3.70%）。从克而瑞榜单来看，公司全口径销售额排名由2021 年的第4 名上升至上半年的第二名，行业龙头地位不断巩固。

   　　拿地相对积极，土储质量提升

   　　据我们测算，公司上半年新增计容建筑面积411.8 万m2（YoY-75%）；拿地金额为606.

   　　7 亿（YoY-37%），占上半年销售额的28.9%；拿地平均楼面价14734 元/㎡。

   　　虽然公司拿地金额同比下降，横向来看公司拿地力度位于行业前列，新增货值和新增建面均位列克而瑞排行榜第六名。此外，公司重视在高能级城市的布局，上半年新增土储多位于北京、广州、南京、厦门、合肥等核心一二线城市的重点区域，有利于未来顺利实现销售去化。

   　　财务结构安全，融资渠道通畅

   　　公司财务稳健，Wind 口径下，截至2022 年一季度，公司剔预后资产负债率为68.6%、净负债率为71.3%、现金短债比1.9 倍，三条红线稳居绿档。

   　　得益于安全的财务结构，公司融资渠道通畅。截至2022 年7 月15 日，公司2022 年度已发行四期中期票据，合计金额95 亿元，发行利率位于2.8%-3.51%，处于行业较低水平，融资优势显著。

   　　盈利预测与投资建议

   　　受益于行业竞争格局持续优化，公司作为龙头央企的拿地及供货优势不断加强；叠加央企背书下消费者信任度较高，公司市占率有望进一步提升。我们维持对公司的盈利预测，预计公司2022 年至2024 年实现营业收入3236 亿、3635 亿及4031 亿，同比增长13.6%、12.3%及10.9%，实现归属母公司净利润286 亿、304 亿及327 亿，同比增长4.4%、6.5%及7.4%。公司当前股价对应2022 年业绩为6.6 倍，维持“买入”评级。

   　　风险提示事件：融资环境收紧超预期、房地产调控政策收紧超预期、双集中出让规则变更、引用数据滞后或不及时。